Jak spisywać umowy?

Okazjonalnie, ale niesporadycznie

Posted by on gru 2, 2015 in Jak spisywać umowy? | 0 comments

images (40)Najmem okazjonalnym określa się stosunkowo częstą sytuację, kiedy właściciel mieszkania chwilowo nie korzysta z niego (na przykład – na czas wyjazdu lub podróży służbowej) i oddaje je w używanie osobom trzecim. Wynajem okazjonalny nie ma charakteru zarobkowego, ale wszelkie regulacje dotyczące takiego chwilowego przekazania nieruchomości powinny być opisane stosowną umową. Do obowiązków właściciela należy przede wszystkim zadbanie o sprawne i bezpieczne działanie znajdujących się w mieszkaniu instalacji i innych urządzeń tak, by mogły spełniać swoje efektywne działanie względem najemcy.

Najemca z kolei zobowiązuje się do utrzymywania lokalu w należytym stanie, dbania o czystość i porządek, oraz kondycję urządzeń służących wszystkim mieszkańcom danego budynku. Dodatkowo, zobowiązany jest do wykonywania niezbędnych napraw (z wymianą wadliwych elementów instalacji włącznie) zwłaszcza, gdy konieczność  wystąpienia takiej wymiany jest efektem działań najemcy.

Wypowiedzenie umowy może nastąpić w przypadku, gdy najemca używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje względem niego obowiązki, dopuszcza się szkód, zwleka z zapłatą czynszu lub regulacją opłat licznikowych, albo wynajmuje lokal bez uzyskania uprzednio zgody prawowitego właściciela. Osoba, której została wypowiedziana umowa najmu okazjonalnego zobligowana jest (jeśli zajdzie taka konieczność) do wypłaty właścicielowi nieruchomości odszkodowania i nie ma prawa do lokalu socjalnego.

Read More

Bezcenna umowa

Posted by on gru 2, 2015 in Jak spisywać umowy? | 0 comments

pobrane (19)Punkty umowy dotyczącej wyceny nieruchomości są regulowane Kodeksem cywilnym, a sama umowa – pełni funkcję umowy o dzieło. Oznacza to, że ustanowić ją może jedynie strona prowadząca działalność gospodarczą, a sama umowa ma charakter odpłatny i polega na wykonaniu ustalonej w niej pracy.

Rzeczoznawca, który z osobą zlecającą podpisze taką umowę, zobowiązany jest do dostarczenia opinii w oparciu  o operat szacunkowy na temat wartości wycenianego mieszkania, domu lub kamienicy. Wszystko to służy określeniu ceny sprzedaży lub wartości rynkowej nieruchomości (na przykład – w kontekście zaciągnięcia pod nią kredytu hipotecznego) i pomaga w zorientowaniu się w aktualnych trendach rządzących branżowym rynkiem. Sama umowa o dokonanie wyceny powinna (chociaż nie musi) zostać spisana w formie pisemnej, najlepiej – w obecności notariusza. Punkty umowy winny natomiast określać cel wyceny, jej przedmiot i termin dostarczenia gotowego dzieła.

Dodatkowo, w formie umowy zleceniodawca powinien przedstawić sytuacje prawną nieruchomości będącej podmiotem zlecenia i określić swoje względem niej obowiązki, dostarczając tym samym rzeczoznawcy wszystkich dokumentów dotyczących stanu technicznego i prawnego ocenianego domu czy mieszkania. Wybierając rzeczoznawcę najlepiej jest sprawdzić od razu, czy dana osoba dysponuje stosownymi uprawnieniami (te – pozyskuje się na bazie zdanego egzaminu) i czy posiada prawo do wykonywania czynności zawodowych.

Read More

Przyczajony pośrednik, ukryte haczyki

Posted by on gru 2, 2015 in Jak spisywać umowy? | 0 comments

images (41)Pomoc pośredników przy kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości jest rzeczą naturalną i zgodną z obecnymi trendami. Wszystkie rozwiązania, które pozwalają nam oszczędzać czas, pieniądze i energię są dobre. Pod warunkiem, że do każdej takiej współpracy podchodzimy ostrożnie. Zanim więc podpiszemy z pośrednikiem stosowną umowę, należy sprawdzić jego zawodową licencję, bo tylko osoba posiadająca takie zaświadczenie może przeprowadzać procedury związane z rynkiem obrotu nieruchomościami. Dodatkowo, agent posiadać musi adekwatne do wykonywanej profesji ubezpieczenie, które w razie czego – pomocne jest w procesie uzyskiwania odszkodowania. Sama umowa zawarta musi zostać na piśmie, najlepiej – w obecności prawnika.

W jej treści – bezwzględnie muszą znaleźć się zapisy określające strony, przedmiot, zakres i czas trwania ustaleń, oraz określenie stawki i sposobu rozliczania wynagrodzenia. Umowy nie musi jednak podpisywać pośrednik – może to zrobić osoba występująca w jego imieniu. Na pośrednika, który działa nieuczciwie, nielegalnie, nie wywiązuje się z umowy – można zgłosić skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, korzystając przy tym z pomocy rzeczników konsumentów.  Mimo wszystko – należy zachować wzmożoną uwagę już podczas pierwszego spotkania z pośrednikiem. To bardzo dobrze opłacalny zawód, w którym prowizje naliczane są najczęściej procentowo. Stąd też – tak wiele naruszeń i oszustw, które nie dość, że nie skracają naszej drogi do kupna czy sprzedania mieszkania, to jeszcze zakręcają nas na sądowe trasy.

Read More

Umowa rezerwacyjna – developerski gadżet

Posted by on gru 2, 2015 in Jak spisywać umowy? | 0 comments

pobrane (20)Umowa rezerwacyjna nie jest gwarancją, że kupimy „zabookowaną” w ten sposób nieruchomość. Tym bardziej – nie jest też podstawą do przeniesienia własności na drodze sądowej. Umowa rezerwacyjna nie widnieje formalnie w żadnym kodeksie i nie jest definiowana przez prawo. Umowa rezerwacyjna to po prostu – chwyt marketingowy, dający złudną pewność, że omówione w niej mieszkanie czy dom są nam po części przypisane. W ramach tej umowy developer zobowiązuje się do zarezerwowania konkretnej nieruchomości pod kątem danego, potencjalnego nabywcy tak, by dać mu poczucie, że do czasu wygaśnięcia umowy nie może się tym mieszkaniem zainteresować inny klient.

Z tego tytułu oczywiście – developerowi należy się opłata, która nie podlega zwrotowi w przypadku, gdy klient rozmyśli się z dokonania zakupu. Sęk w tym, że tego typu umowy mają zwykle krótki okres obowiązywania i nierzadko są podpisywane w chwili, gdy developer nie uzyskał nawet stosownego pozwolenia na rozpoczęcie budowy.

Dodatkowo, umowa tego typu nie gwarantuje, że w trakcie jej obowiązywania nie wzrośnie cena za metr kwadratowy danej nieruchomości, ani nie wskazuje rozwiązania w przypadku, kiedy developer ogłosi upadłość, a jego majątek okaże się za mały, by pokryć zwroty z tytułu zawartych wcześniej umów. Jeśli jednak skusimy się na podpisanie takiej umowy – warto zadbać o to, by jej treść zawierała jak najwięcej przepisów chroniących nasze interesy. Jednym z nich jest gwarancja nabycia danej nieruchomości w danych czasie i po określonej stawce. Dzięki takim klauzulom – mamy szansę na np. sądowne staranie się o odszkodowania w związku z niedotrzymaniem przez developera postanowień.

Read More

Umowa przedwstępna – bezpieczna formalność

Posted by on gru 2, 2015 in Jak spisywać umowy? | 0 comments

pobrane (21)Zakup domu czy mieszkania wiąże się z ogromnymi wydatkami. Do kosztów samego nabycia, formalizacji zakupu i remontu nieruchomości warto jednak doliczyć cenę, którą przyjdzie nam zapłacić sporządzając umowę przedwstępną u notariusza. Oczywiście, można takie ustalenia zawrzeć w formie pisemnej – od ręki i całkowicie za darmo.

Akt notarialny jest jednak bardziej bezpieczny. Umowa pisemna jest łatwa w sporządzeniu i nic nie kosztuje. Jednak to forma notarialna daje nam pewne (i prawne) zabezpieczenie i pełną gwarancję, że zapis takiej wstępnej deklaracji nie ulegnie zmianie, bo wprowadzenie każdej, kolejnej adnotacji nie może odbyć się bez obecności notariusza właśnie. Dodatkowo, umowa notarialna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy finalnie określającej przeniesienie własności. Formalnie, takiej właśnie  gwarancji nie daje zwykła umowa.

Nie uprawnia ona też do wystąpienia na drogę sądową z roszczeniami dotyczącymi przekazania własności na kupującego. Bez aktu notarialnego możemy jedynie domagać się wyroku określającego konieczność naprawienia szkody, która wynikła ze względu na to, że do zawarcia finalnej mowy przyczynowej nie doszło. Kolejnym, psychologicznym już aspektem podpisania formalnej umowy jest nałożenie na sprzedającego poczucia karnej odpowiedzialności i wywołanie w nim szacunku do władzy. Spisywane między stronami, nacechowane prywatnością umowy pisemne, to dla wielu po prostu kolejny świstek papieru. Formalizacja takich postanowień wiąże się więc z poczuciem oficjalności i konieczności dopełnienia wszystkich, zapisanych w umowie postanowień.

Read More

Przezorny, zawsze ubezpieczony

Posted by on gru 2, 2015 in Jak spisywać umowy? | 0 comments

images (42)Kaucja nie jest obowiązkowa, ale warto o niej pamiętać, wynajmując dom lub mieszkanie. To w końcu najlepsze zabezpieczenie gwarantujące nie tylko dopełnienie przez najemcę zapisanych w umowie obowiązków, ale i będące zabezpieczeniem dóbr właściciela lokalu. Maksymalna kwota kaucji to dwunastokrotność miesięcznego czynszu najmu, chociaż najczęściej – wynosi ona tyle, ile miesięczne opłaty. Jej wysokość finalnie reguluje umowa najmu, a samą kaucję uiszcza się w dniu odbioru kluczy, chociaż – część z właścicieli mieszkań zgadza się na uiszczanie należności wynikającej z tytułu kaucji w ratach.

Przez jej zwrotny charakter – kaucja nie jest opodatkowana, więc przyjmujący takie zabezpieczenie właściciel nie musi tego wykazywać, ani z tytułu jego otrzymania, rozliczać się z urzędem skarbowym. Lokatorzy w chwili wygaśnięcia umowy mogą starać się o zwrot nadpłaconych pieniędzy – musi to nastąpić w przeciągu 30 dni od wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu. Właściciel za to, ma prawo zatrzymać kaucję w przypadku, gdy w momencie zdania mieszkania będzie ono w stanie gorszym od tego, w jakim było w chwili przekazania najemcom, lub gdy wszystkie płatności z tytułu wynajmu nie zostaną przez lokatorów uregulowane. Najważniejszym jednak jest fakt, że kaucja nie stanowi pokrycia ewentualnych szkód – jeśli takie wystąpią, właściciel może dochodzić swoich praw przed sądem i domagać się zadośćuczynienia.

Read More